一、項目建設進度情況分析
南京國際商城項目工程施工包括前后兩期,項目總建設期為5.5年,合計66個月,工期從2001年11月開始,至2007年5月底結束。其中一期工程為南北塔樓以及裙樓建設,總建筑面積為213,617平方米,工期預計為36個月,2001年11月動工至2004年10月結束;其中一期工程靜態(tài)投資為119046萬元。
(1)一期工程投資情況如下:
A.土地費用:16800萬元
B.工程費用:79569萬元
C.其他費用:17008萬元
D.不可預見費(5%):5669萬元
E.總投資:119046萬元(折合單位成本5573元/㎡)
需要說明的是,在預計南京國際商城項目投資時考慮的是靜態(tài)因素,不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。
(1)南京國際集團的資金投入計劃
公司自籌資金及工程總包單位融資,完成進度至裙樓結構四層頂,約1.5億元;
以項目在建工程抵押形式向銀行申請建設資金貸款約2億元;
工程進度至±0時開始預售,以建設期銷售回籠資金(依據(jù)美聯(lián)物業(yè)銷售計劃及綜合市場各種潛在因素)約為6億元;
資金缺口部分或采用公司股東擴股增資或引進戰(zhàn)略投資者或其他投資者籌措資金。
(2)一期工程建成后收益預測
南京國際商城項目自進入正負零時期,開始進行相關樓盤的預租、預售,這就意味著項目啟動后便會有現(xiàn)金流入。
(3)實施銷售依據(jù)
南京國際商城各功能部分的出租、出售價格的取值參照南京市目前同類物業(yè)出售、出租水準而定;出租率的取定:基本上按照第一、第二年以70-80%的比例,正常經(jīng)營年按90%的比例取定;商場、公寓式酒店按照建設期第二年預售50%、第三年預售30%、經(jīng)營期第一年銷售20%的比例,而住宅分別按照30%、50%、20%的比例出售;各種稅費按國家標準計取;折舊年限取土地費用為50年,前期及配套費用、業(yè)主開辦費、室內裝飾、不可預見費及建設期利息折舊年限為5年,房屋建筑折舊年限為30年,設備、安裝為10年,均采用分大類直線折舊;出租物業(yè)經(jīng)營成本按租金收入的10%計取;15%銷售商場,85%出租;100%出租辦公樓;公寓式酒店、北塔住宅均100%銷售。
為了進一步說明南京國際商城項目的投資收益的穩(wěn)定可靠性,本分析報告以物業(yè)銷售價格、出租價格、租售比率、總投資以及商場物業(yè)出租的出租率等作為敏感性因子,對南京國際商城項目各有關收益指標進行了單因子敏感性分析。上述有關敏感性因子,價格因子的變化相對是敏感的,尤其是商場、辦公樓的租售價格更容易受到外界因素的影響并發(fā)生較大幅度的變動,從而影響南京國際商場的總體銷售收入、內部收益率以及投資回收期。從南京國際商城項目有關收益指標的敏感性測算結果看,該項目抗風險能力相對較強,各影響因素的變動對收益凈現(xiàn)值、內部收益率以及投資回收期的影響并不是很明顯。即使在投資增加10%的不利情形下,一期工程竣工后連續(xù)經(jīng)營20年的稅后利潤總值有709846萬元,內部收益率高達21%,凈現(xiàn)值為165437萬元。
二、南京國際商城項目投資收益指標分析
根據(jù)對一期工程項目開工后23年內收支稅利、現(xiàn)金流量以及凈現(xiàn)值的預測,南京國際商城項目一期工程未來財務指標的狀況良好,具有較好的投資價值。一期工程從第二年開始每年都有正的利潤,除第2年稅后利潤不足5000萬元外,第3年至第23年各年稅后利潤均高于2億元,從變化趨勢看,一期工程稅后利潤從第5年開始呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢;項目凈現(xiàn)金流量前3年由于處于投入建設期出現(xiàn)負凈現(xiàn)金流外,其它各年度均有正的凈現(xiàn)金流,其中第4年始凈現(xiàn)金流量從2.3億元逐年遞增。這些數(shù)據(jù)均反映出南京國際商城項目較好的投資收益。
通過動態(tài)財務分析預測可知項目一期工程的主要財務測算指標如下:
投資回收期:3.64年(不含建設期)
內部收益率:23.19%
凈現(xiàn)值:178818萬元
三、項目投資價值判斷
通過對南京國際商城項目的投資規(guī)模、收益預測、投資回收期及市場需求狀況等方面的審慎分析,不管是從長期發(fā)展看,還是從短期收益看,南京國際商城項目具有很好的投資價值。同時,從該項目的機會效應看,已被南京市政府列為“十五”城建重點建設工程,將作為南京市地標性建筑物,該項目也具有較好的社會投資價值,有助于提升投資者的形象與地位,具有良好的品牌效應。
「標簽: 項目分析報告」
